Top 50 projektantów Mazowsza 2025 — kto buduje najwięcej w powiecie piaseczyńskim

Rynek projektowy powiatu piaseczyńskiego — 380 projektantów, 1 883 projekty

W ciągu 17 miesięcy (styczeń 2025 — maj 2026) w powiecie piaseczyńskim złożono 1 883 wnioski o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia dotyczące budynków mieszkalnych. Za każdym z nich stoi uprawniony projektant — osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania, wpisana na listę Mazowieckiej Okręgowej Izby Architektów lub Mazowieckiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa.

Analiza pola „projektant” w rejestrze RWDZ ujawniła 380 unikalnych nazwisk. To nie znaczy jednak, że rynek projektowy jest równo rozłożony — wręcz przeciwnie. Rozkład jest silnie prawoskośny: garstka liderów dominuje wolumenem, a większość projektantów funkcjonuje w niszy lokalnej lub obsługuje pojedynczych klientów.

Dla inwestora ta asymetria ma praktyczne znaczenie: wybierając projektanta spoza top 50, trafiasz na kogoś z 1-6 projektami w powiecie. To może być ukryty talent albo ktoś, kto dopiero zaczyna. Wybierając z top 10, dostajesz projektanta, który zna każdy urząd w powiecie — ale prawdopodobnie projektuje kilka domów tygodniowo.

Dane jednoznacznie pokazują strukturę oligopolistyczną: top 1% projektantów (4 osoby) odpowiada za ponad 24% rynku, a top 10 (2,6% wszystkich zarejestrowanych) — za 38,1%. Dla porównania: w typowym wolnym rynku usług profesjonalnych reguła 80/20 (Pareto) oznaczałaby, że 20% wykonawców obsługuje 80% zleceń. Tutaj jest znacznie bardziej koncentracja — top 13% obsługuje ponad 70% projektów.

Top 10 projektantów — szczegółowy profil

Tomasz Kopyt — lider z 5× przewagą nad #3

Tomasz Kopyt z 210 projektami to lider bez konkurencji — ma ponad 2× więcej projektów niż #2 Dorota Szczepańska (103) i niemal 3× więcej niż #3 Bożena Członkowska (72). Jego aktywność rozkłada się na wszystkie gminy powiatu: Konstancin-Jeziorna (77 projektów, 36,7% jego portfolio), Lesznowola (56, 26,7%), Piaseczno (47, 22,4%). Średnia kubatura jego projektów to 1 140 m³ — powyżej mediany rynkowej 988 m³, co sugeruje specjalizację w segmencie powyżej standardu.

W przeliczeniu na miesiące robocze (17 miesięcy datasetu) Kopyt podpisywał średnio 12,4 projektu miesięcznie — co wskazuje na pracownię z wieloma pracownikami lub zorganizowane biuro projektowe, nie na jednoosobową działalność.

Dorota Szczepańska — królowa Prażmowa

Dorota Szczepańska (#2, 103 projekty) to interesujący przypadek silnej specjalizacji geograficznej. 61 z jej 103 projektów (59,2%) dotyczy gminy Prażmów — czyli jest absolutnym liderem w tej gminie (20,4% całego rynku prażmowskiego). Jej średnia kubatura (930 m³) jest nieco poniżej rynkowej, co wskazuje na obsługę klientów z segmentu standardowego i ekonomicznego.

Mieczysław Iwański — specjalista od Tarczyna

Mieczysław Iwański Tadeusz (#6, 56 projektów) to najlepszy przykład specjalizacji gminnej. 38 z 56 projektów (67,9%) wykonał w gminie Tarczyn, gdzie jest bezsprzecznym liderem rynkowym (16,7% rynku Tarczyna). Jego średnia kubatura 845 m³ to jedna z niższych wśród top 10 — odpowiada strukturze rynku Tarczyna, najtańszej gminy w powiecie.

Top 11-50 — pełny ranking z gminami specjalizacji

Specjalizacja segmentowa — kto projektuje duże domy

Ranking według wolumenu nie odzwierciedla w pełni specjalizacji premium. Analizując średnią kubaturę per projektant (jako proxy dla segmentu rynku), wyłania się inna hierarchia:

• Przemysław Wielądek (#12 w wolumenie): średnia kubatura 1 847 m³ — wyraźna specjalizacja w segmencie premium do prawie-XXL. 30 projektów, wszystkie w gminie Piaseczno.
• Monika Stępińska (#9): średnia 1 392 m³, wszystkie 36 projektów w Lesznowoli — specjalistka od dużych domów klasy medium-premium w tej gminie.
• Paweł Osiński (#15): średnia 1 398 m³, 28 projektów w Konstancinie — profil zbliżony do Stępińskiej, ale w droższej gminie.
• Michał Pietrzak (#18): średnia 1 509 m³ — najwyższa wśród top 20 po Wielądku, 24 projekty w Lesznowoli.

Na przeciwnym końcu skali: Stanisław Arciuch (#33) ze średnią 440 m³ to projektant małych domów i zabudowy gospodarczej (12 projektów w Piasecznie), a Elżbieta Skrzyńska (#21) z 627 m³ obsługuje segment ekonomiczny Konstancina.

Co z tego wynika dla inwestora

1. Wybierając projektanta z top 10, ograniczasz ryzyko formalnych błędów. Projektanci z setkami realizacji w powiecie znają lokalne warunki zabudowy (MPZP), wymagania poszczególnych organów i typowe pułapki w decyzjach środowiskowych. Dla standardowego domu 150-200 m² to ważniejsze niż oryginalna architektura. Więcej o kosztach całego procesu przeczytasz w artykule ile kosztuje budowa domu 2026.

2. Sprawdź, czy projektant ma realizacje w Twojej gminie. Iwański dominuje Tarczyn (38 projektów), Szczepańska — Prażmów (61 projektów). Lokalny lider ma realną przewagę: zna referentów w urzędzie i wie, jakie dokumenty są wymagane ponad minimum ustawowe. Dla mniej doświadczonego projektanta ta wiedza bywa nabywana kosztem Twojego czasu i nerwów.

3. Porównaj średnią kubaturę z Twoim planowanym domem. Projektant z przeciętną kubaturą 600-700 m³ (segment ekonomiczny) może nie mieć doświadczenia z domem 250-300 m². I odwrotnie — projektant z portfolio na 1 500-2 000 m³ może mieć zbyt wygórowane oczekiwania co do budżetu i wykończenia. Dopasowanie segmentu to kwestia komunikacji — zanim podpiszesz umowę, poproś o 3 projekty z datasetu podobnego do Twojego. Zanim podpiszesz umowę, zaplanuj budżet rezerwowy.

Pełny dataset do pobrania

Wszystkie 1 883 wpisy, w tym pole projektant dla każdego wniosku, są dostępne w pliku CSV do pobrania. Plik zawiera: imię i nazwisko projektanta, gminę, datę wpływu wniosku, kubaturę, kategorię inwestycji. Dane publiczne, licencja CC-BY 4.0.

Kolejne raporty z tej serii analizują poszczególne gminy — zacznij od pełnej analizy powiatu lub wybierz gminę, która Cię interesuje: Konstancin-Jeziorna, Lesznowola, Piaseczno gmina.